LTV, DTI, DSR 대출 받을 때 알아야 할 3가지

 

계속 바뀌는 대출 정책에 내가 돈을 빌릴 수 있다는 건지, 없다는 건지 헷갈릴 때가 많을 겁니다. 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 3가지 개념만 제대로 알아도 얼마나 대출받을 수 있는지 예상하기 편해지실 겁니다. 

 

신용대출 필요하면 DSR을 알아야 합니다

 

총 대출 금액이 1억 원을 넘으면 DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문입니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40% (비은행 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없다는 말입니다. (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외) 연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만 사실상 필요한 돈이 1억 원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있는 겁니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없는 게 사실입니다. 

• 한도를 높이는 법 : 연 소득이 높아지거나 매년 원리금 부담을 줄이면 됩니다. 최근에 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다. 

주택담보대출 필요하면 3가지 모두 알아야 합니다

 

부동산은 크게 투기과열지역과 조정대상지역 그리고 둘 다 아닌 지역 (비규제지역)으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 무주택자라면 (총대출액이 1억 원이 넘는다면 DSR 규제는 무조건 적용됩니다.)

 

 

 

 

투기지역 및 투기과열지구

 

• 집 값(시세 기준)이 9억 원 이하라면 LTV 40%를, 9억 원 초과라면 LTV 20%를 적용받습니다. 예를 들어 시가 14억 원인 집을 담보로 대출을 받는 다면 (9억 원 x 40%) + (5억 원 x 20%) = 4.6억 원을 빌릴 수 있는 겁니다. 
• 다주택자이거나 1 주택자라도 시세가 15억 원이 넘는 집을 사면 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 
• 총대출액이 1억 원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받는 다면 DTI는 40%도 적용됩니다. 

조정대상지역

 

• 집값이 9억 원 이하라면 50%, 9억 원 초과라면 30%를 적용받습니다. LTV 한도는 최대 4억 원입니다. 
• 마찬가지로 다주택자 15억 원 초과 아파트는 주택담보대출을 받을 수 없습니다. 
• 총대출액이 1억 원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받는 다면 DTI는 50%가 적용됩니다. 

비규제지역

 

• 집값과 상관없이 LTV 70% 까지 받을 수 있습니다. 
• 총대출액이 1억 원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받고 집이 수도권에 있다면 DTI는 60%가 적용됩니다. 

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서민실수요자의 요건은 덜 까다롭습니다

 

무주택세대주, 부부합산 연소득 9천만 원 이하 (생애최초구입자는 1억 원 미만), 주택가격 투기과열지구 9억 원 이하 초정대상지역 8억 원 이하를 모두 충족하는 경우 서민실수요자로 분류됩니다. LTV가 최대 20% p 씩 완화됩니다. 특히 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6~9억 원 구간은 50%, 조정대상지역 5~8억 원 구간은 60%로 10% p 씩 완화됩니다. DTI는 60%입니다. 최대 4억 원까지 빌릴 수 있고 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 

 

생애최초로 주택을 구입한다면 LTV 80%를 적용받습니다

 

새 정부가 들어오면서 주택이 있는 지역이나 주택가격과 상관없이 LTV 80%를 적용받도록 하겠다고 했습니다. 대출한도도 최대 6억 원으로 늘어나고요. 하지만 DSR 규제는 똑같이 있기 때문에 LTV가 늘어나더라도 실질적으로 받을 수 있는 대출 한도에는 영향이 미미할 것이라는 의견이 있습니다. 

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LTV

 

집을 사기 위해서는 주택담보대출을 많이 받았습니다. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 말합니다. 만약 3억 원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 2억 원을 빌렸다면 LTV는 80%가 되는 겁니다. 

 

DTI

 

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구합니다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 여겨집니다.

DSR

 

가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 겁니다. 이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해줍니다. 

• 마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더합니다.