부동산 용어 집주인에게 대항하는 힘! 소중한 보증금 지키기

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오늘부터 매주 수요일에는 알아두면 도움 되는 부동산 용어를 알아보겠습니다.

부동산 뉴스를 볼 때, 집 알아볼 때, 계약을 할 때 등 많이 들어봤지만, 정확히 어떤 뜻인지 몰라 어려웠던 개념들을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

대항력. 그게 뭔데

 

임대인, 임차인 용어를 볼 때마다 헷갈렸던 분들 계실 겁니다. 이 용어의 정의부터 짚고 넘어가겠습니다. 

 

1. 임대 : 돈을 받고 내 물건을 다른 사람에게 빌려 주는 것 

2. 임차 : 돈을 내고 다른 사람의 물건을 빌리는 것 

3. 임차물 : 빌리거나 빌려준 물건

4. 차임 : 임대차 관계에서 임차물을 사용한 대가

 

부동산 주제에서 등장하는 임대차 계약은 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 자신의 부동산을 사용할 수 있도록 하는 대신, 일정금액(차임)을 받는 계약을 뜻합니다. 전세와 월세 모두 임대차의 한 방식입니다. 

 

이제 본격적으로 대항력에 대해 설명하겠습니다. 대항력은 임차인(세입자) 입장에서, 내가 빌린 주택이 매매나 경매 등으로 소유자가 바뀌더라도 임대차 기간 동안 살 수 있고, 임대차 보증금을 모두 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 뜻합니다. 

쉽게 말해 제삼자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 매매, 경매 등으로 주택의 소유자가 바뀌는 경우에 많이 사용되는 개념입니다. 

 

대항력의 성립요건

 

대항력을 갖기 위해서는 임차인이 계약, 인도, 전입을 해야 합니다. 

 

1. 계약 : 등기부등본상 실제 소유주와 계약을 해야 합니다. 주택에 살고 있는 사람이 계약 상의 임차인인지 아닌지, 계약이 있는지 등 확인합니다. 

2. 주택인도(점유) : 임차인의 부동산 점유를 뜻하는 것으로 등기부등본과 건축물대장상 같은 주소지에서 임차인이 거주해야 인정됩니다. 

3. 주민등록(전입신고) : 거주지에 진입한 사실을 관할기관에 신고해야 합니다. 전입신고를 하면 세대주의 경우, 등기부등본상에 기재됩니다. 

 

대항력은 전입신고 후 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 

 

 

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경매로 집이 넘어갈 때를 예시로 설명

 

☞ 상황 설정 

 

임차인은 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있는 집에 전월세로 살고 있습니다. 임차인은 이사 올 때 주택점유를 하였고 전입신고도 완료했어요

 

집에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 은행에 빌린 돈이 있다는 뜻입니다. 즉 대출을 받았다는 뜻이죠. 그런데 만약 집주인이 그 빌린 돈을 갚지 못해서, 현재 살고 있는 집이 경매로 넘어가 버린다면, 임차인이 보증금을 돌려받을 방법은 무엇일까요

• 이사 올 때 주택 점유와 전입신고를 완료했으니까 나는 대항력이 있어서 안전할 거야라고 판단해서는 안 됩니다. 내가 가진 대항력이 효력이 발생하는지 확인해야 합니다. 

먼저, 두 가지를 확인해야 합니다. 나의 전입신고 날짜와 근저당이 설정된 날짜 (말소기준권리)

내가 대항력이 있는지 없는지는 말소기준권리를 기준으로 판단할 수 있습니다.

 

case 1. 전입신고 날짜가 더 빠른 상황

 

전입신고 날짜가 더 빠른 상황

 

임차인인 내가 전입신고한 날짜가 집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일보다 빠르다면, 대항력이 있습니다. 즉, 나의 보증금을 지킬 수 있는 상황이에요.

대항력의 요건을 충족했고, 말소기준권리인 근저당설정일보다 전입신고가 앞서 이뤄졌기 때문에, 부동산 경매 상황에서도 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있어요.

 

case 2. 근저당권 설정일 날짜가 더 빠른 상황

 

근저당권 설정일 날짜가 더 빠른 상황

 

집주인 등기부등본상에 근저당권 설정일이 내가 전입신고한 날짜보다 빠를 수 있습니다. 

이럴 경우, 나는 대항력 요건은 갖췄더라도 순위가 밀려나게 됩니다. 임대인이 대출을 갚고 남은 돈으로 내게 보증금을 돌려주는 상황이에요. 

 

대항력의 요건을 갖추고 있다고 해서 항상 그 효력이 발생되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 4가지(근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기)중 한 가지라도 대항력 이전에 설정되면 대항력을 인정받을 수 없어요.

 

그렇다고 해서 근저당권 잡힌 집을 무조건 피해야 하는 것은 아니에요. 일반적으로 집주인의 대출금(근저당권 설정)과 세입자로부터 받은 보증금이 집 매매가의 70%를 넘지 않으면 괜찮다고 봅니다.